Il Sovraccarico del Costo dell'Abitazione nelle Regioni Italiane

 

L’Istat calcola il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione definito come “Percentuale di persone che vivono in famiglie dove il costo totale dell’abitazione in cui si vive rappresenta più del 40% del reddito familiare netto.”

Il ranking delle regioni italiane per sovraccarico del costo dell’abitazione. La Sicilia è al primo posto per valore del sovraccarico del costo dell’abitazione con un valore nel 2019 pari ad un ammontare del 16,7%, seguito dalla Campania con un valore pari a 14,6% e dalla Liguria con un ammontare pari a 9,6%. A metà classifica vi sono la Lombardia con un valore pari a 8,1%, Emila Romagna con un ammontare pari a 7,6%, e Calabria con un valore pari a 6,7%. Chiudono la classifica le Marche con un valore pari a 4,3%, seguito dall’Umbria con un valore pari a 4,2% e dal Veneto con un valore pari a 3,7%. Il valore medio per le regioni italiane è pari ad un valore di 7,62%.

Ranking delle regioni per variazione percentuale del sovraccarico del costo dell'abitazione nel periodo tra il 2004 ed il 2019. La Sicilia è al primo posto per variazione percentuale del sovraccarico del costo dell’abitazione con un ammontare pari a 39,17% pari ad un ammontare di 4,7 unità, seguito dal Molise con un valore pari a 37,68% equivalente a 2,6 unità, la Sardegna è al terzo posto con un valore pari a 16,67% pari a 1,3 unità. A metà classifica vi sono l’Emila Romagna con un valore pari a -35,59% pari a -4,2 unità, la Lombardia con un valore pari a -35,71% pari a -4,5 unità, e il Friuli-Venezia Giulia con un valore pari a -36,90% pari ad un valore di -3,1 unità. Chiudono la classifica la Toscana con un valore pari a -51,38% pari ad un valore di -5,6 unità, le Marche con un valore pari a -51,69% pari a -4,6 unità ed il Veneto con un variazione pari a-69,92% pari a -8,6 unità. Il valore medio della variazione percentuale è pari a -29,15%.

Clusterizzazione. Viene inoltre utilizzato l’algoritmo k-Means con ottimizzazione mediante il coefficiente Silhouette per l’individuazione dei clusters. L’analisi ha prodotto i seguenti clusters come indicati di seguito:

·         Cluster 1: Campania, Liguria, Sicilia, Lazio;

·         Cluster 2: Marche, Friuli-Venezia Giulia, Trentino-Alto Adige, Valle d’Aosta, Umbria, Puglia, Veneto, Molise, Basilicata, Abruzzo, Toscana, Sardegna, Emila Romagna, Lombardia, Piemonte, Calabria.

Il valore della mediana del cluster 1 è pari a 12,45, mentre il valore della mediana del cluster 2 è pari a 5,95. Ne deriva che il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel C1 è circa il doppio al valore del sovraccarico del costo dell’abitazione in C2. Pertanto, C1>C2. Inoltre, non è possibile individuare attraverso la clusterizzazione una distinzione tra macro-regioni italiane ovvero: Nord, Centro e Sud. In quanto nel Cluster 1 ci sono sia regioni del Sud, del Nord e del Centro e lo stesso accade nel Cluster 2. Vi è quindi una componente regionalistica assai più rilevante rispetto alla dimensione della macro-regione.

Nord. Il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel Nord è diminuito nel periodo tra il 20015 ed il 2019. Nel 2015 il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel Nord è stato pari ad un valore di 7,50 ed è aumentato nel 2016 fino ad un valore di 8,10 ovvero pari ad un ammontare di 0,60 pari a 8,00%. Nel 2016 ed il 2017 il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel Nord è diminuito da un ammontare pari a 8,10% fino ad un valore di 6,90 % ovvero pari ad una variazione di 1,20 unità pari a -14,81%. Nel passaggio tra il 2017 ed il 2018 il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel Nord è diminuito da un ammontare pari a 6,90% fino ad un valore pari a 6,80% ovvero pari ad una variazione di -0,10 pari ad una variazione di -1,45%. Tra il 2ì018 ed il 2019 il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione è aumentato da un ammontare pari a 6,80% fino ad un valore pari a 7,20% ovvero pari ad una variazione di 0,40 unità pari a 5,88%. Complessivamente il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel periodo tra il 2015 ed il 2019 pari ad una variazione di -0,30 pari a -4,00%.

Centro. Il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel periodo tra il 2015 ed il 2019 nel Centro è diminuito di un ammontare pari a 2,8 unità pari a -29,17%. Nel passaggio tra il 2015 ed il 2016 il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel Centro Italia è aumentato da un ammontare pari a 9,60 unità fino ad un valore pari a 10,00 unità ovvero pari ad una variazione di 0,40 unità pari ad una variazione di 4,17%. Nel passaggio tra il 2016 ed il 2017 il valore è diminuito da un ammontare pari a 10,00% fino ad un ammontare pari a 7,70% ovvero pari ad un variazione di -2,30 unità pari ad una variazione di -23,00%. Nel passaggio tra il 2017 ed il 2018 il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel centro è aumento da un ammontare pari a 7,70 unità fino ad un valore pari a 8,00 unità ovvero pari ad una variazione di 0,30 unità pari ad una variazione di 3,90%. Nel passaggio tra il 2018 ed il 2019 il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel Centro è diminuito da un ammontare pari a 8,00 unità fino ad un valore pari a 6,80 unità ovvero pari ad una variazione di -1,20 unità pari a -15,00%.

Sud. Il valore del costo del sovraccarico del costo dell’abitazione nel Mezzogiorno è cresciuto da un ammontare pari a 9,50 unità fino ad un valore pari a 11,70 unità ovvero una variazione pari ad un valore di 2,20 unità pari a 23,16%. Nel passaggio tra il 2015 ed il 2016 il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nel Sud è cresciuto da un ammontare parei a 9,50 unità fino ad un valore pari a 11,30 unità ovvero pari ad una variazione di 1,80 unità pari ad un valore di 18,95%. Nel passaggio tra il 2016 ed il 2017 il valore del costo del sovraccarico dell’abitazione è diminuito da un ammontare pari a 11,30 unità fino ad un valore pari a 10,20 unità ovvero pari ad una variazione di -1,10 unità pari a -9,73%. Tra il 2017 ed il 2018 il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione è rimasto costante ad un ammontare di 10,20 unità per poi aumentare nel 2019 fino ad un valore di 11,70 con una variazione di 1,50 unità pari ad una variazione di 14,71%.

Prediction and machine learning. Per valutare l’andamento del sovraccarico del costo dell’abitazione sono stati utilizzati otto algoritmi di machine learning orientati alla predizione. Nell’addestramento degli algoritmi il 70% dei dati sono stati utilizzati per il training mentre la restante parte pari al 30% è stata impiegata per la predizione. Gli algoritmi sono stati organizzati in una classifica sulla base della capacità di minimizzare quattro diverse tipologie di errore ovvero: “Mean Absolute Error”, “Mean Squared Error”, “Root Mean Squared Error”, “Mean Signed Difference”. Ne risulta pertanto il seguente ordinamento degli algoritmi ovvero:

• ·         Artificial Neural Network-ANN con un valore del payoff pari a 4;
• ·         Random Forest con un valore del payoff pari a 9;
• ·         Tree Ensemble con un valore del payoff pari a 14 a parimerito con Gradient Boosted Trees;
• ·         Linear Regression con un valore del payoff pari a 21;
• ·         Probabilistic Neural Network-PNN e Simple Regression Tree con un valore del payoff pari a 25;
• ·         Polynomial Regression con un valore del payoff pari a 32.

Complessivamente l’algoritmo ANN prevede un aumento del valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nelle seguenti regioni:

• ·         Piemonte +12,46%;
• ·         Valle D’Aosta +57%;
• ·         Umbria +602 %;
• ·         Basilicata +33,33%;
• ·         Calabria +69,697%;
• ·         Sardegna +4,337%.

Tuttavia, è probabile che a seguito del covid 19 e della compressione dei redditi delle famiglie italiane il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione potrebbe addirittura crescere oltre i valori comunque elevati predetti dell’algoritmo di machine learning ANN.

Conclusione. In sintesi, possiamo sottolineare che il valore del sovraccarico del costo dell’abitazione è diminuito nel Nord Italia e nel Centro Italia mentre è aumentato nel Sud Italia tra il 2015 ed il 2019. La clusterizzazione mostra l’assenza di una chiara distinzione tra macro-regioni italiane. Gli algoritmi di machine learning, ed in modo particolare l’ANN scelto come best predictor, predicono la crescita del valore del sovraccarico del costo dell’abitazione nelle regioni italiane. Occorre considerare che la crescita del sovraccarico del costo dell’abitazione tende ad essere pronunciato soprattutto nelle regioni che hanno un valore del reddito pro-capite abbastanza ridotto, come per esempio nelle regioni meridionali.